엄연히 말해 법인은 주택을 양도했을 시 양도세가 아닌 법인세를 내게 됩니다. 즉 법인의 주택 양도세란 것은 원래 없는 것이고 법인세라고 해야 정확한 표현이 되겠습니다.
개인의 경우 주택 양도 시 소유한 주택수가 2 주택 이상일 경우 양도세를 많이 내게 됩니다. 오래 보유해서 장기보유특별공제를 받게 된다면 다행이지만 3년 미만 소유 후 팔게 되면 공제는 0%입니다. 이러한 이유 때문에 내가 이미 1주택자이며 앞으로도 계속해서 내가 사는 집 이외의 주택을 사고팔 예정이라면 법인 투자를 고려해 보아야 합니다. 법인은 나의 개인 명의 대신 새로운 법인 명의로 투자를 하는 것이기 때문에 아예 다른 인격체로써 투자를 하는 것이 됩니다.
개인 | 법인 | |
1주택 | 비과세/일반과세(6~45%) | 법인세 10~25% 법인추가과세 20% |
2주택 | 양도세+20%(26~65%) | |
3주택 | 양도세+30%(36~75%) |
법인세율은 소득에 따라 나뉩니다. 주택 매도 시 발생한 소득에 대해서도 아래의 법인세율을 적용합니다. 단, 비사업용토지와 임대주택으로 등록되지 않은 비사업용 주택에 대해서는 아래의 세율에 20%가 가산되는 점을 주의해야 합니다. 여기에 도시지역 85제곱미터 이상의 주택이라면 건물가액의 10%를 부가가치세로 납부해야 하니 무조건 법인이 유리하다는 생각보다 더 꼼꼼히 계산해 보아야 합니다.
소득 | 법인세율 |
2억원 이하 | 10% |
2억원 초과 ~ 200억원 이하 | 20% |
200억원 초과 ~ 3000억원 이하 | 22% |
3000억원 초과 | 25% |
단기 매도
2주택 이상의 경우 최대 65%까지 양도세가 붙는가 하면 단기매매 시에는 장기보유특별공제가 되지 않기 때문에 법인에 비해 불리할 수 있습니다. 쉽게 예시를 들어 비교해 보겠습니다.
개인이 조정대상지역의 두 번째 주택을 실거주 없이 5억에 주택을 매수해서 1년 후 10억에 판다고 했을 때 양도세 (인테리어 비용 1000만원 공제) ↓↓↓↓
1 | 취득가액 | 500,000,000 | 입력값 |
2 | 취득일자 | 2020-01-01 | 입력값 |
3 | 양도가액 | 1,000,000,000 | 입력값 |
4 | 양도일자 | 2021-01-01 | 입력값 |
5 | 필요경비 | 10,000,000 | 입력값 |
6 | 양도차익 | 490,000,000 | 양도가액 - (취득가액 + 필요경비) |
7 | 보유기간 | 1년 0개월 | 취득일자로부터 양도일자 |
8 | 과세표준 | 487,500,000 | 양도차익 - 공제액(인별공제 적용) |
9 | 양도소득세율 | 50% | 조정대상지역 2주택자 10% 가산 |
10 | 양도소득세 | 218,350,000 | 과세표준×세율(50%)-누진공제액(25,400,000) |
11 | 지방소득세 | 21,835,000 | 양도소득세의 10% |
12 | 총 납부금액 | 240,185,000 | 양도소득세 + 지방소득세 |
동일한 조건에서 법인이 매도시 법인세 (비용 공제 없음) ↓↓↓↓
1 | 취득가액 | 500,000,000 | 입력값 |
2 | 양도가액 | 1,000,000,000 | 입력값 |
3 | 양도일자 | 2021-01-01 | 입력값 |
4 | 양도차익 | 500,000,000 | 양도가액 - (취득가액 + 소요경비) |
5 | 법인세율 | 20% | 200억원 이하 20%(누진공제액 2천만원) |
6 | 중과세율 적용 | 40% | 비사업용 주택 등 20% 중과세 |
7 | 양도소득세 | 180,000,000 | 과세표준×세율(40%)-누진공제액(20,000,000) |
개인에게 인테리어 공사비 1000만원을 공제했는데도 거의 6000만원 가량의 차이가 나는 것을 볼 수 있습니다. 심지어 법인에 붙는 중과세율 20%가 추가되어도 단기 매도 시에는 다주택 개인보다 법인이 유리할 수 있습니다.
3주택자 동일 조건에서 매도 시 양도세 (인테리어 비용 1000만원 공제) ↓↓↓↓
1 | 취득가액 | 500,000,000 | 입력값 |
2 | 취득일자 | 2020-01-01 | 입력값 |
3 | 양도가액 | 1,000,000,000 | 입력값 |
4 | 양도일자 | 2021-01-01 | 입력값 |
5 | 필요경비 | 10,000,000 | 입력값 |
6 | 양도차익 | 490,000,000 | 양도가액 - (취득가액 + 필요경비) |
7 | 보유기간 | 1년 0개월 | 취득일자로부터 양도일자 |
8 | 과세표준 | 487,500,000 | 양도차익 - 공제액(인별공제 적용) |
9 | 양도소득세율 | 60% | 조정대상지역 3주택 이상 20% 가산 |
10 | 양도소득세 | 267,100,000 | 과세표준×세율(60%)-누진공제액(25,400,000) |
11 | 지방소득세 | 26,710,000 | 양도소득세의 10% |
12 | 총 납부금액 | 293,810,000 | 양도소득세 + 지방소득세 |
3주택 이상이었을 경우에는 더더욱 늘어나는 것을 볼 수 있습니다. 법인은 2주택이던 3주택이던 동일한 법인세를 내게 됩니다. 따라서 주택 수가 많아질수록 양도 시 법인이 유리할 수밖에 없습니다.
경비 차감
법인으로 주택을 매도할 경우 개인보다 이득을 보게 되는 이유가 바로 이 경비 차감에 있습니다. 개인의 경우에도 양도세 계산 시 인테리어 비용을 차감해 주기는 하지만 그 금액이 그다지 크지 않습니다. 인정되는 인테리어의 범위가 한정되어 있기 때문입니다. 그러나 법인은 다양한 비용을 공제받습니다.
(1)양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
- 법인 필요 경비: 인건비, 사업장 임대료, 비품 구입비, 차량 유지비, 인테리어 비용, 통신비, 활동비, 기타
위의 예시와 동일한 조건의 주택을 법인이 취득하여 매도했을 때 필요 경비 1억원을 공제받은 경우 최종 세금은 아래와 같습니다.
1 | 취득가액 | 500,000,000 | 입력값 |
2 | 양도가액 | 1,000,000,000 | 입력값 |
3 | 양도일자 | 2021-01-01 | 입력값 |
4 | 양도차익 | 400,000,000 | 양도가액 - (취득가액 + 소요경비) |
5 | 법인세율 | 20% | 200억원 이하 20%(누진공제액 2천만원) |
6 | 중과세율 적용 | 40% | 비사업용 주택 등 20% 중과세 |
7 | 양도소득세 | 140,000,000 | 과세표준×세율(40%)-누진공제액(20,000,000) |
양도차익 계산 시 1억이 공제되어 양도차익 자체가 4억으로 줄어드는 것을 볼 수 있습니다. 따라서 법인세도 4000만원 가량이 절감됩니다.
부가가치세
그러나 법인이 마냥 좋기만 한 것은 아닙니다. 바로 이 부가가치세(VAT) 때문입니다. 개인의 부동산은 상품으로 보지 않는 반면 법인의 부동산은 상품으로 보기 때문에 해당 상품에 부가가치세를 매기는 것입니다. 단, 토지에는 부과되지 않고 건물에 대해서만 10%가 부과됩니다.
부가가치세가 면제되는 경우도 있습니다. 바로 전용면적 85제곱미터 이하의 주택(수도권 외의 읍, 면 지역은 100제곱미터 이하)입니다. 따라서 법인으로 투자 시 부가가치세를 면제받고 싶다면 해당 면적 이하의 주택을 거래하면 됩니다.
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