개인의 주택 보유세 총정리 (2) - 종합부동산세

흔히 종부세라고 많이 이야기하는 종합부동산세는 국세에 해당합니다. 주택의 경우 인별로 소유한 전국 주택의 공시가격 합계액이 6억을 초과하는 자가 납부하게 됩니다. 단, 1세대 1주택의 경우에는 11억까지 공제됩니다. 과세기준일 역시 재산세와 마찬가지로 6월 1일입니다.

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부부공동명의

부부공동명의의 경우 부부가 각각 1주택을 소유한 것처럼 하여 6억 공제를 받는 방법과 1세대 1주택으로 간주되어 11억을 공제받는 방법 중 선택할 수 있습니다. 종부세 합산배제 신고기간인 9월 중에 선택할 수 있습니다.

만약 공시가 20억짜리 아파트 한 채를 부부가 50%씩 소유하고 있다면 10억씩 소유한 것으로 보아 각각 6억씩 공제받을지 아니면 1세대 1주택으로 11억을 공제받을지 유리한 것으로 선택 가능합니다. 이 경우 각각 6억씩 공제받는 것이 훨씬 유리하네요.

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계산식

과세표준 = (공시가격 - 공제금액) × 공정시장가액비율
종합부동산세액 = 과세표준 × 세율

공제금액은 6억이며 1세대 1주택의 경우에는 11억입니다.

2022년 주택의 경우 공정시장가액비율이 95%에서 60%로 인하되었습니다. 따라서 주택 종부세가 조금씩 인하되는 효과가 있습니다.

종부세 산출세액 = 종합부동산세액 - 재산세 중복분
재산세 중복분 = 재산세액 × (종부세 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율 × 재산세율) / 재산세액

재산세 중복분은 말 그대로 재산세와 종부세의 겹치는 구간이 있을 때 그 구간에서 중복으로 낸 세금을 빼주겠다는 이야기입니다.

납부세액 = 종부세 산출세액 - 세액공제 - 세부담상한초과세액

재산세 중복분을 뺀 종부세액에 1세대 1주택의 경우 세액공제를 해 주는 장기보유 혜택과 고령자 혜택이 있습니다. 5년 보유 + 60세의 경우 총 40% 세액공제를 해주어 종부세 산출세액에 100 - 40 = 60%를 곱한 금액을 적용하게 됩니다.

또한 종부세 개편으로 인해 급격하게 오르는 종부세 부담을 완화시켜주기 위해 세부담 상한제도가 있습니다. 직전년도 보유세에 세부담상한율을 초과하는 세액에 대해서 감면해 주는 것입니다. 이 때 직전년도 보유세는 세부담 상한율을 곱하지 않은 금액으로 계산해야 합니다.

예를들어 1주택자가 작년 보유세가 총 1000만원이 나왔고 이 때 세부담 상한으로 500만원을 납부하였다면 올해 세부담 상한액은 500만 x 150%가 아닌 1000만 x 150% 해서 1500만원이 되는 것입니다. 따라서 올해 보유세가 1500만원 이상이 나왔다면 1500만원만 납부하면 됩니다.

총 납부액 = 납부세액 + 농어촌특별세
농어촌특별세 = 납부세액 × 20%

 

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계산 예시

간단히 예를 들어 계산해 보겠습니다. 2주택자가 총 공시가액 10억짜리 주택을 가진 경우
과세표준 = (10억 - 6억) × 60% = 2억 4천만원
종합부동산세액 = 2억 4천만 × 0.6% = 144만원
재산세 중복분 = 117만 × (2억4천만 × 60% × 0.4%) / 117만 = 576000원
농어촌특별세 = (144만 - 57만6천) × 20% = 172800원
총 종부세 납부액 = 144만 - 57만6천 + 172800 = 103만68백원.

종부세의 경우 산출과정이 정말 복잡합니다. 그래도 한번쯤은 직접 계산해 보시는 걸 추천해 드려요. 계산기가 잘 되어 있다고는 하지만 100% 믿을 수는 없으니까요.
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부동산계산기

 

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이 정도면 개인의 부동산 보유에 대한 세금 재산세와 종부세를 부족하지 않게 알아보았다고 생각이 됩니다. 재산세는 자산별로 종부세는 인별로 과세된다는 점을 유의하시길 바랍니다.
부동산의 종류에 따라서, 개인이냐 법인이냐에 따라서 세금은 많이 달라집니다. 우선은 개인의 주택 취득부터 양도까지의 과정에서 발생하는 세금에 대해서만 다뤄보고자 해요. 다음에는 개인의 주택 양도세에 대해서 알아보도록 하겠습니다.