법인의 부동산 세금 정리 - (2) 법인의 주택 보유세

법인의 보유세는 개인과 마찬가지로 재산세와 종합부동산세가 있습니다. 법인의 주택 보유세는 개인에 비해서 최고 세율을 메기기 때문에 불리합니다. 그럼에도 불구하고 법인으로 주택을 투자하는 이유는 양도 시 세금이 많이 줄기 때문입니다.

재산세

과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율
재산세 = 과세표준 × 세율

 

법인은 개인과 달리 9억원 이하 특례세율을 적용하지 않습니다. 따라서 공정시장가액비율은 60%로 고정됩니다.

 

재산세 세율 (출처: 부동산계산기.com)

 

종합부동산세

과세표준 = (공시가격 - 공제금액) × 공정시장가액비율
종합부동산세액 = 과세표준 × 세율

 

기존에는 법인의 종부세 계산 시 6억이 공제된 후 계산되었는데요, 2021년부터는 공제 금액이 아예 없어졌습니다. 따라서 과세표준 자체가 엄청나게 올라가는 효과가 있습니다. 법인의 주택 보유 자체를 막기 위한 조치인 것으로 보입니다.

 

2주택 이하	3%
3주택 이상 ( 조정지역 2주택 이상)	6%

세율은 주택 수에 따라 3% 또는 6%로 개인에 비해 최고 세율을 적용한다고 보시면 되겠습니다.

 

종부세 산출세액 = 종합부동산세액 - 재산세 중복분
재산세 중복분 = 재산세액 × (종부세 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율 × 재산세율) / 재산세액

 

재산세 중복분에 대해서는 공제해주는 것은 개인과 동일하다고 보시면 됩니다.

 

납부세액 = 종부세 산출세액 - 세액공제 - 세부담상한초과세액
총 납부액 = 납부세액 + 농어촌특별세(납부세액 × 20%)

 

법인 소유의 주택의 경우에는 세액공제가 되지 않습니다. 개인은 1세대 1주택인 경우에만 소유자의 나이나 보유 기간에 따라 최대 80%까지 세액공제가 됩니다. 또한 21년부터는 법인 소유의 주택에 대해서는 세부담상한율 적용을 폐지하였습니다. 따라서 종부세 산출세액에서 공제되던 세부담상한초과세액이 없어졌다고 보시면 됩니다.

 

개인과 법인 종부세 차이

보유세 비교

공시지가 10억짜리 집을 법인으로 보유할 경우와 개인으로 보유할 경우를 비교해 보았습니다.

법인

1	공시지가	1,000,000,000	입력값
2	과세표준	600,000,000	재산세 공정시장가액비율 60% 적용
3	재산세	1,770,000	570,000 원 + 3억원 초과금액의 0.4%
4	도시지역분	840,000	과세표준액의 0.14%
5	지방교육세	354,000	재산세액의 20%
6	종부세 공제금액	0	2021년부터 법인은 공제금액 없음
7	종부세 과세표준	600,000,000	(공시가격합 - 공제금액) × 공정시장가액비율 60%
8	종합부동산세	18,000,000	법인 종합부동산세율 3.0%
9	재산세 중복분	1,440,000	1,770,000 × 1,440,000 / 1,770,000
10	중복분 차감후	16,560,000	재산세 중복분(1,440,000) 차감 후 종부세
11	농어촌특별세	3,312,000	종합부동산세의 20%
12	종부세 합산금액	19,872,000	종합부동산세 + 농어촌특별세
13	총 납부액	22,836,000	재산세+지방교육세+도시지역분+종부세+농어촌특별세

개인(1세대 1주택)

1	공시지가	1,000,000,000	입력값
2	과세표준	450,000,000	재산세 공정시장가액비율 45% 적용
3	재산세	1,170,000	570,000 원 + 3억원 초과금액의 0.4%
4	도시지역분	630,000	과세표준액의 0.14%
5	지방교육세	234,000	재산세액의 20%
6	총 납부액	2,034,000	재산세 + 지방교육세 + 도시지역분

개인(다주택)

1	공시지가	1,000,000,000	입력값
2	과세표준	600,000,000	재산세 공정시장가액비율 60% 적용
3	재산세	1,770,000	570,000 원 + 3억원 초과금액의 0.4%
4	도시지역분	840,000	과세표준액의 0.14%
5	지방교육세	354,000	재산세액의 20%
6	종부세 공제금액	600,000,000	1세대 1주택 초과로 공제금액 6억원
7	종부세 과세표준	240,000,000	(공시가격합 - 공제금액) × 공정시장가액비율 60%
8	종합부동산세	1,440,000	3억 원 이하 세율 0.6%
9	재산세 중복분	576,000	1,770,000 × 576,000 / 1,770,000
10	중복분 차감후	864,000	재산세 중복분(576,000) 차감 후 종부세
11	농어촌특별세	172,800	종합부동산세의 20%
12	종부세 합산금액	1,036,800	종합부동산세 + 농어촌특별세
13	총 납부액	4,000,800	재산세+지방교육세+도시지역분+종부세+농어촌특별세

 

법인과 개인이 같은 10억짜리 주택을 가지는데 보유세 차이는 5배에 육박합니다. 실로 어마어마한 차이인 것을 볼 수 있습니다. 종부세 공제금액 6억이 사라진 것과 세율에서 많은 차이를 보인다고 보시면 되겠습니다. 이 때문에 법인의 주택 취득이 과연 알맞은 일인지 다시금 생각해 보셔야 합니다.

또한 개인의 1세대 1주택 특례와 공제가 엄청난 세금 차이를 보입니다. 다주택 10억과 1주택 10억이 2배 가량 차이가 나는 것을 볼 수 있습니다. 이러한 세금 때문에 똘똘한 한 채 선호는 앞으로도 계속될 것 같습니다.