개인이 부동산을 타인에게 양도하여 수익이 발생하였을 경우 일정부분을 세금으로 납부해야 합니다. 반대로 수익이 발생하지 않았다면 해당되지 않습니다. 갖고있는 주택 수, 연령, 거주 여부, 보유 기간 등 다양한 조건에 따라 양도세는 달라집니다.
양도소득세 비과세
1세대 1주택이며 주택을 2년 이상 보유한 경우 양도소득세 비과세입니다. 단, 주택이 조정대상지역에 위치한 경우 보유 뿐만 아니라 거주까지 2년을 채워야 합니다. 또한 양도 시 실거래가가 12억 이상 주택은 고가주택으로 분류되어 비과세 대상에서 제외됩니다.
1세대1주택 고가주택 혜택
1세대 1주택자가 12억 이상의 주택을 양도하는 경우에는 12억 초과분의 비율만큼만 양도세를 부과합니다.
과세대상 양도차익 = 양도차익 x (양도가액 - 12억원) / 양도가액
예를 들어 1세대 1주택자가 양도차익 5억의 20억의 주택을 양도하는 경우 과세대상 양도차익의 계산은 다음과 같습니다.
과세대상 양도차익 = 5억 x ( 20억 - 12억) / 20억 = 2억
일시적 1가구 2주택
1세대 1주택과 함께 갈아타기를 위해 일시적으로 1가구 2주택이 된 경우에도 기존의 주택을 처분하는 조건 하에서 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이 혜택을 받기 위해서는 이전 주택 취득 후 1년이 지난 시점에 신규 주택을 취득해야 하며, 이전 주택이 조정대상지역이라면 2년 이상 거주를 해야 합니다. 또한 신규 주택 취득일을 기준으로 이전 주택을 3년 이내에 처분해야 합니다.
양도세 계산식
(1)양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
일단 양도세를 구하려면 양도 시 차익을 구해야 합니다. 양도 시 가격에 취득시 가격을 빼고 여기에 추가로 필요경비까지 공제가 됩니다.
필요경비란 양도세 절세를 위해 반드시 알아두어야 하는 사항인데요 부동산 구매 후 그 가치를 높이는 인테리어 공사를 한 것을 공제해 주는 것입니다.
| 필요경비 인정 대상 | 필요경비 비인정 대상 |
| 1. 샷시 설치와 교체 2. 베란다 확장 3. 욕실 확장 4. 주방 확장 5. 방 확장 6. 상하수도 배관 교체 7. 보일러 교체 8. 붙박이장 설치 9. 태양광 설치 10. 구조 변경 11. 취득세 12. 법무, 세무, 중개 수수료 13. 개발부담금 14. 소유권 확보 소송비용, 화해비용 15. 재건축 철거 비용 16. 취득시 부담한 부가세 |
1. 창문유리 교체 2. 베란다 타일 시공 3. 욕실 변기 교체 4. 싱크대 교체 5. 조명 교체 6. 샤워부스 설치 7. 보일러 수리 8. 방범창 설치 9. 방수 공사 10. 외벽 도색 11. 취득세 납부지연가산세 12. 감정평가 수수료 13. 금융기관 대출이자 14. 매매계약 위약금 15. 임차인 퇴거 보상비용 16. 중도금 선납할인 비용 |
이렇게 필요경비를 인정받기 위해서는 반드시 증빙자료가 있어야 합니다. 인테리어 공사 시에는 세부 항목별 금액 등이 자세히 적힌 상세 내역을 갖고 있어야하며 공사 현장 사진을 찍어놓거나 현금영수증 등을 발급받는 것이 필요합니다. 다른 것은 큰 금액이 아니더라도 샷시 공사는 천만원 단위가 들어가니 꼭 영수증 발행을 받아놓으시길 추천드립니다.
(2)양도소득금액 = (1)양도차익 - 장기보유특별공제
1세대 1주택인 경우 보유기간과 거주기간에 따라 특별공제를 받을 수 있습니다. 그러나 현재 다주택자 양도소득세 중과 1년간 한시 배제를 적용하여 보유기간이 2년 이상인 조정지역 내 주택에 대해서 22.5.10일부터 23.5.9일까지 양도 시 기본세율 및 장특공제를 적용하게끔 세법이 변경되었습니다. 기존 다주택자들은 기본세율에 20%(2주택) 또는 30%(3주택) 이 중과되고 장특공제가 배제되었던 것에 비해 큰 혜택이 제공되었습니다.
(3)과세 표준 = (2)양도소득금액 - 감면대상 소득금액 - 기본공제
감면대상 소득금액은 조세특례제한법에서 규정한 경우(미분양주택, 신축주택 등)로 특별한 때에 적용됩니다. 기본공제는 250만원입니다.
(4)산출세액 = (3)과세표준 × 세율
(5)납부세액 = (4)산출세액 - (세액공제 + 감면세액)
총 납부액 = (5)납부세액 + 지방소득세 (납부세액의 10%)
세액공제와 감면세액은 전자신고세액공제, 외국납부세액공제와 조세특례제한법 상 감면세액을 말합니다.
양도소득세 예시
1세대 1주택으로 12억에 취득한 주택을 10년 보유 10년 거주 후 20억에 양도한다고 가정했을 경우 양도세를 구해 보았습니다. 이 때 필요경비는 1억으로 산정하였습니다.
양도차익 = 20억 - (12억 + 1억) = 7억
1세대1주택 고가주택 혜택으로 12억 초과분의 비율만큼만 양도세를 부과합니다.
과세대상양도차익 = 7억 x ( 20억 - 12억) / 20억 = 2억 8천만
장기보유특별공제 = 10년 보유 40% + 10년 거주 40% = 80%
양도소득금액 = 2억8천 x (100% - 80%) = 5600만
과세표준 = 5600만 - 250(기본공제) = 5350만
세율 = 8800만 이하 24%
산출세액 = 5350만 x 24% - 522만(누진공제) = 762만원
지방소득세 = 76만 2천원
장기보유특별공제를 최대로 가져갔을 때 세금 할인 혜택이 굉장합니다. 1세대 1주택을 유지하면서 10년 장기로 가져간다는 것이 쉽지만은 않습니다만 어찌보면 가장 크게 수익을 올릴 수 있는 방법인 것 같기도 합니다.
양도소득세 신고와 납부
양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 소재지 관할세무서에 예정신고, 납부를 해야 합니다. 또한 당해연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는 그 다음해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할세무서에 확정신고를 하여야 합니다.
납부세액이 천만원을 넘는 경우 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나누어 낼 수 있습니다.
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