법인의 부동산 세금 정리 - (3) 법인의 주택 양도세(법인세)

엄연히 말해 법인은 주택을 양도했을 시 양도세가 아닌 법인세를 내게 됩니다. 즉 법인의 주택 양도세란  것은 원래 없는 것이고 법인세라고 해야 정확한 표현이 되겠습니다.

개인의 경우 주택 양도 시 소유한 주택수가 2 주택 이상일 경우 양도세를 많이 내게 됩니다. 오래 보유해서 장기보유특별공제를 받게 된다면 다행이지만 3년 미만 소유 후 팔게 되면 공제는 0%입니다. 이러한 이유 때문에 내가 이미 1주택자이며 앞으로도 계속해서 내가 사는 집 이외의 주택을 사고팔 예정이라면 법인 투자를 고려해 보아야 합니다. 법인은 나의 개인 명의 대신 새로운 법인 명의로 투자를 하는 것이기 때문에 아예 다른 인격체로써 투자를 하는 것이 됩니다.

 

	개인	법인
1주택	비과세/일반과세(6~45%)	법인세 10~25% 법인추가과세 20%
2주택	양도세+20%(26~65%)
3주택	양도세+30%(36~75%)

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법인세율은 소득에 따라 나뉩니다. 주택 매도 시 발생한 소득에 대해서도 아래의 법인세율을 적용합니다. 단, 비사업용토지와 임대주택으로 등록되지 않은 비사업용 주택에 대해서는 아래의 세율에 20%가 가산되는 점을 주의해야 합니다. 여기에 도시지역 85제곱미터 이상의 주택이라면 건물가액의 10%를 부가가치세로 납부해야 하니 무조건 법인이 유리하다는 생각보다 더 꼼꼼히 계산해 보아야 합니다.

소득	법인세율
2억원 이하	10%
2억원 초과 ~ 200억원 이하	20%
200억원 초과 ~ 3000억원 이하	22%
3000억원 초과	25%

 

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단기 매도

2주택 이상의 경우 최대 65%까지 양도세가 붙는가 하면 단기매매 시에는 장기보유특별공제가 되지 않기 때문에 법인에 비해 불리할 수 있습니다. 쉽게 예시를 들어 비교해 보겠습니다.

개인이 조정대상지역의 두 번째 주택을 실거주 없이 5억에 주택을 매수해서 1년 후 10억에 판다고 했을 때 양도세 (인테리어 비용 1000만원 공제)  ↓↓↓↓

1	취득가액	500,000,000	입력값
2	취득일자	2020-01-01	입력값
3	양도가액	1,000,000,000	입력값
4	양도일자	2021-01-01	입력값
5	필요경비	10,000,000	입력값
6	양도차익	490,000,000	양도가액 - (취득가액 + 필요경비)
7	보유기간	1년 0개월	취득일자로부터 양도일자
8	과세표준	487,500,000	양도차익 - 공제액(인별공제 적용)
9	양도소득세율	50%	조정대상지역 2주택자 10% 가산
10	양도소득세	218,350,000	과세표준×세율(50%)-누진공제액(25,400,000)
11	지방소득세	21,835,000	양도소득세의 10%
12	총 납부금액	240,185,000	양도소득세 + 지방소득세

동일한 조건에서 법인이 매도시 법인세 (비용 공제 없음) ↓↓↓↓

1	취득가액	500,000,000	입력값
2	양도가액	1,000,000,000	입력값
3	양도일자	2021-01-01	입력값
4	양도차익	500,000,000	양도가액 - (취득가액 + 소요경비)
5	법인세율	20%	200억원 이하 20%(누진공제액 2천만원)
6	중과세율 적용	40%	비사업용 주택 등 20% 중과세
7	양도소득세	180,000,000	과세표준×세율(40%)-누진공제액(20,000,000)

개인에게 인테리어 공사비 1000만원을 공제했는데도 거의 6000만원 가량의 차이가 나는 것을 볼 수 있습니다. 심지어 법인에 붙는 중과세율 20%가 추가되어도 단기 매도 시에는 다주택 개인보다 법인이 유리할 수 있습니다.

3주택자 동일 조건에서 매도 시 양도세 (인테리어 비용 1000만원 공제) ↓↓↓↓

1	취득가액	500,000,000	입력값
2	취득일자	2020-01-01	입력값
3	양도가액	1,000,000,000	입력값
4	양도일자	2021-01-01	입력값
5	필요경비	10,000,000	입력값
6	양도차익	490,000,000	양도가액 - (취득가액 + 필요경비)
7	보유기간	1년 0개월	취득일자로부터 양도일자
8	과세표준	487,500,000	양도차익 - 공제액(인별공제 적용)
9	양도소득세율	60%	조정대상지역 3주택 이상 20% 가산
10	양도소득세	267,100,000	과세표준×세율(60%)-누진공제액(25,400,000)
11	지방소득세	26,710,000	양도소득세의 10%
12	총 납부금액	293,810,000	양도소득세 + 지방소득세

3주택 이상이었을 경우에는 더더욱 늘어나는 것을 볼 수 있습니다. 법인은 2주택이던 3주택이던 동일한 법인세를 내게 됩니다. 따라서 주택 수가 많아질수록 양도 시 법인이 유리할 수밖에 없습니다.

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경비 차감

법인으로 주택을 매도할 경우 개인보다 이득을 보게 되는 이유가 바로 이 경비 차감에 있습니다. 개인의 경우에도 양도세 계산 시 인테리어 비용을 차감해 주기는 하지만 그 금액이 그다지 크지 않습니다. 인정되는 인테리어의 범위가 한정되어 있기 때문입니다. 그러나 법인은 다양한 비용을 공제받습니다.

(1)양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비

• 법인 필요 경비: 인건비, 사업장 임대료, 비품 구입비, 차량 유지비, 인테리어 비용, 통신비, 활동비, 기타

위의 예시와 동일한 조건의 주택을 법인이 취득하여 매도했을 때 필요 경비 1억원을 공제받은 경우 최종 세금은 아래와 같습니다.

1	취득가액	500,000,000	입력값
2	양도가액	1,000,000,000	입력값
3	양도일자	2021-01-01	입력값
4	양도차익	400,000,000	양도가액 - (취득가액 + 소요경비)
5	법인세율	20%	200억원 이하 20%(누진공제액 2천만원)
6	중과세율 적용	40%	비사업용 주택 등 20% 중과세
7	양도소득세	140,000,000	과세표준×세율(40%)-누진공제액(20,000,000)

양도차익 계산 시 1억이 공제되어 양도차익 자체가 4억으로 줄어드는 것을 볼 수 있습니다. 따라서 법인세도 4000만원 가량이 절감됩니다. 

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부가가치세

그러나 법인이 마냥 좋기만 한 것은 아닙니다. 바로 이 부가가치세(VAT) 때문입니다. 개인의 부동산은 상품으로 보지 않는 반면 법인의 부동산은 상품으로 보기 때문에 해당 상품에 부가가치세를 매기는 것입니다. 단, 토지에는 부과되지 않고 건물에 대해서만 10%가 부과됩니다. 

부가가치세가 면제되는 경우도 있습니다. 바로 전용면적 85제곱미터 이하의 주택(수도권 외의 읍, 면 지역은 100제곱미터 이하)입니다. 따라서 법인으로 투자 시 부가가치세를 면제받고 싶다면 해당 면적 이하의 주택을 거래하면 됩니다.