다주택자 양도세 중과 한시 배제 바뀐 정책 정리

2024년 5월 9일까지 다주택자 양도세에 기본세율 및 장기보유특별공제 적용

부동산 세금 중 매도 시 발생한 차익에 대해서 세금을 매기는 것이 양도소득세입니다. 이때 조정대상지역 내 2 주택자는 기본세율에 20%, 3 주택 이상은 30%가 중과되었던 것이 22.5.10부터 다주택자 양도소득세 중과 한시 배제로 인해 기본세율만 부과되게 되었습니다. 원래는 1년 적용되어 2023년 5월 9일까지만 유예되는 것이었는데 얼마 전 발표된 보도에서 1년이 더 연장되어 2024년 5월 9일까지 적용되는 것으로 변경된다고 합니다.

기본세율 (출처: 국세청)

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게다가 기존에는 1세대 1주택에만 적용되던 장기보유특별공제까지 적용되어 세율이 매겨지는 금액 자체가 적어져 세금 부담이 확 줄어들게 됩니다. 장기보유 특별공제란 보유기간과 거주기간에 따라 양도차익에 공제되는 금액으로 3년 이상 보유하거나 2년 이상 거주하였을 때 적용됩니다. 최소 8%에서 최대 80%까지 공제되므로 오래 거주하고 오래 보유할수록 세금이 많이 줄어드는 효과가 있습니다.

장기보유특별공제율 (출처: 국세청)

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1) 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제
2) 과세표준 = 양도소득금액 - 기본공제
3) 산출세액 = 과세표준 x 세율

위는 간단하게 표현한 양도소득세 계산법으로 순서대로 계산하면 되고 위에서 도출된 값이 다음 산식에 쓰이게 됩니다. 다주택자양도소득세 한시 배제가 되는 경우와 안 되는 경우를 예를 들어 간단히 비교해 보겠습니다.

예시)
조정지역 2주택자
12억에 취득하여 20억에 매도
10년 보유, 10년 거주

• 양도소득세 중과 한시 배제 적용의 경우

10년 보유 공제율 40%에 10년 거주 공제율 40%를 더해 총 80%가 장기보유특별공제에 의해 공제됩니다. 그리고 양도차익은 20억 - 12억으로 8억이 됩니다.

1) 양도소득금액 = 8억 - (8억 x 80%) = 8억 - 6.4억 = 1.6억
2) 과세표준 = 1.6 - 250만 원(기본공제) =1억 5750만 원
3) 산출세액 = 15750만 원 x 38% - 1940만 원 = 4045만 원

• 양도소득세 중과 한시 배제 미적용의 경우

1) 양도소득금액 = 8억
2) 과세표준 = 8억 - 250만 원 = 7억 9750만 원
3) 산출세액 = 79750 x 42% - 3540만 원 = 2억 9955만 원

양도소득세 중과 한시 배제가 적용된 것과 안된 것의 차이가 확연히 보이실 겁니다. 일단 장기보유특별공제가 되지 않아 과세표준 자체가 높아지며 거기다 산출세액까지 높아지니 최종 산출세액이 7배 이상 차이가 나게 됩니다. 최대 10년 보유와 더불어 10년 거주로 계산하여 차이를 극대화하기는 했습니다만 장기보유특별공제의 혜택이 크다고 볼 수 있습니다.

이번 정책 변화로 인해 기존 23년 5월 9일까지 한시 배제되던 것이 1년이 유예되어 다주택자 입장에서는 현재 분위기가 안 좋은 부동산 시장에서 굳이 팔 필요 없이 1년 더 가져가보자라는 심리가 생겼을 수 있다고 봅니다. 따라서 더 여유 있게 원하는 가격으로 팔아보자라는 생각에 매물이 들어가거나 가격을 낮춰 급매로 매도하려는 것이 줄어들 수도 있을 것 같습니다.

양도세에 관해 더 자세히 알고싶으시다면 아래의 글을 참고하시면 됩니다.👇

https://be-the-booza.tistory.com/m/105

개인의 부동산 양도세 총정리 - 양도세 비과세와 양도세 계산식

다주택자 규제 완화에 대한 정책은 아래의 글에서 보실 수 있습니다.👇

https://be-the-booza.tistory.com/m/119

다주택자 주택 규제 완화 발표 (취득세 완화, 양도세 중과 유예, 임대사업자 부활 등)