대출 규제가 대폭 완화된다! (23. 3. 2. 시행 예정)

오늘 아주 중요한 보도자료가 나왔습니다. 지난 금융위에서 발표된 대출 규제에 대한 내용이 드디어 오는 3월 2일부터 이행된다는 내용입니다. 다양한 대출 규제가 대폭 완화되는 내용을 담고 있습니다. 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

 

1. 다주택자 규제지역 내 주택담보대출 허용

 

이 부분은 다른 포스팅에도 다뤘었지만 기존에는 다주택자의 경우 규제지역 내에서 주택을 담보로 한 대출의 경우 LTV 0%를 적용하여 단 1원도 대출이 나오지 않았습니다. 그런데 이것을 30%까지 늘려서 주택가의 30%까지 대출을 다주택자도 받을 수 있게 되었습니다. 참고로 현재 규제지역은 강남 3구(서초, 강남, 송파)와 용산 이렇게 단 4곳에 불과합니다.

 

2. 임대, 매매사업자에 대한 주택담보대출 허용

 

사업자 중 주택을 임대, 매매업으로 신고한 사업자에 대해서는 지역에 상관없이 주택담보대출이 나오지 않았습니다. 그런데 이제 규제지역에서는 30%, 비규제지역에서는 60%의 주택담보대출을 허용한다고 합니다.

 

3. 임차보증금 반환목적 주택담보대출 관련 각종 제한 완화

 

집주인이 전세입자에게 돌려줄 돈이 없을 경우 아래의 조건에 한해서 임차보증금 반환 목적으로 주택담보대출을 해주고 있습니다.

- 투기, 투과지역 15억 초과 아파트에 대한 주택담보대출 한도 2억
- 규제지역 내 9억 초과 주택에 대한 전입의무
- 2주택 보유세대의 규제지역 소재 담보대출 취급 시 다른 보유주택 처분의무
- 3주택 이상 보유세대의 규제지역 내 주택담보대출 금지

그런데 이제는 이러한 제한을 일괄 폐지하고 주택담보대출을 개선되는 LTV, DSR 범위 한도 내에서 대출을 받을 수 있게 되었습니다.

 

4. 생활안정자금 목적 주택담보대출 한도 폐지

 

주택 구입 목적이 아닌 생활안정자금 목적으로 나가던 주택담보대출은 기존 연 최대 2억 원까지 취급해주고 있었는데 이 한도도 폐지됩니다. 즉 LTV, DSR 한도 내에서 자유롭게 대출이 가능하게 됩니다.

 

5. 주택담보대출 대환시 기존 대출시점의 DSR 적용 (1년 한시)

 

현재는 대출 시 차주별로 DSR은 40%를 적용받습니다. 그런데 주택담보대출 금리가 부담되거나 다양한 이유로 대환을 하는 경우에는 기존 대출을 하던 시점의 DSR을 적용받을 수 있도록 한다고 합니다. DSR는 2021년 본격적으로 강화되기 시작했는데요, 22년 7월에는 대출 규모 2억 원부터 적용하던 DSR를 1억 원부터 적용하는 등 점차 범위를 확장했습니다. 이렇게 강화되기 이전에 대출을 받았던 차주는 금리도 오르고 규제가 강화된 현재 시점에 와서는 DSR 40% 라는 기준을 넘었을 가능성이 큽니다. 따라서 대환 시 새로운 기준을 적용하게 되면 기존에 받았던 대출금을 토해내야 하는 상황이 오는 것입니다. 이것이 가계에 큰 리스크를 주기 때문에 1년 한시적으로 증액을 하지 않는 조건 하에서 대출 시점의 DSR을 적용해 준다고 합니다.

 

6. 서민, 실수요자의 주택담보대출 한도 폐지

 

서민, 실수요자 조건

- 부부합산 연소득 9천만원 이하
- 무주택세대주
- 투기, 투과지역 주택가격 9억 원 이하 (조정대항지역 8억 원 이하)

 

현행으로는 위 조건에 해당하는 서민, 실수요자의 경우 규제지역 내 주택구입목적으로 주택담보대출을 받는 경우 최대 6억 원까지 대출이 가능했습니다. 그런데 이제 대출 한도가 폐지되고 LTV, DSR 범위 내에서 자유롭게 대출이 가능합니다. 그런데 부부합산 연소득이 9천만 원이 안되는데 DSR 40%를 적용하여 6억이 과연 대출이 가능할까요? 뭔가 모순적인 정책이라는 느낌이 듭니다.

 

지금까지 소개해 드린 규제 완화 정책은 23년 3월 2일부터 적용될 것으로 예상됩니다. 보도자료에 정부는 명시되어 있듯이 신속한 실수요 거래회복을 바라고 있습니다. 아무래도 지금과 같은 거래량으로는 세수확보에 큰 차질이 생기기 때문이겠지요.