주택담보대출 생애최초, 무주택자, 유주택자 별 LTV, DSR

높은 가격으로 인해 주택 구입 시 꼭 필요한 주택담보대출. 바로 주택을 담보로 대출을 해 준다는 의미인데요, 이 담보의 몇 퍼센트까지 대출이 가능한지를 나타내는 수치가 LTV입니다. 이 LTV는 무주택인지, 유주택인지에 따라, 또 주택이 위치한 지역에 따라 비율이 달라집니다. 주택담보대출은 우리가 주택 구매 시 꼭 필수로 알아두어야 할 사항으로 이에 따라 주택 구매가 가능, 불가능으로 갈리게 됩니다. 그러면 가장 최신 기준으로 LTV와 DSR에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

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생애최초

생애 최초로 주택을 구입하는 경우에는 소재지와 가격에 무관하게 LTV 80%를 적용하여 6억 한도로 대출을 받을 수 있도록 규제가 완화되었습니다. 또한 특정 요건에 부합하면 생애최초 주택구입 보금자리론이라고 저렴한 금리로 대출을 받을 수 있는 상품이 나왔습니다. 그런데 요즘 주택담보대출 금리가 많이 낮아져서 이 보금자리론과 별 차이 없어진 것 같습니다. 따라서 굳이 주택가격 6억 이하, 연 소득 7000만 원 이하라는 대출 요건에 부합하지 않더라도 LTV 80%를 적용받아 시중 은행에서 비슷한 금리 상품으로 대출을 받을 수 있을 것으로 보입니다.

▼생애최초 주택 구입 혜택 관련 포스팅▼

https://be-the-booza.tistory.com/123

생애최초 주택 구입시 혜택, 보금자리론, 취득세 공제, LTV 완화 등

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무주택자 (생애최초가 아닌 경우)

만약 갖고 있던 모든 주택을 팔아 무주택자가 된 경우라면 생애최초가 아니므로 생애최초 주택구입에 따른 혜택을 받을 수는 없습니다. 그러나 최근 특례보금자리론이라는 9억원 이하의 주택에 한해서 보금자리론 수준의 금리로 LTV 70%, DTI 60% 적용받아 최대 5억을 대출받을 수 있는 상품이 1년 한시적으로 운영된다는 정책이 발표되었습니다. 대상은 무주택자와 대출 갈아타기 1주택자, 일시적 2주택자라고 하고 DSR에서 제외가 되므로 기존 대출이 힘들었던 분들에게는 희소식이 될 수 있습니다.

▼특례보금자리론 관련 포스팅▼

https://be-the-booza.tistory.com/124

특례보금자리론 1년 한시 운영 (9억원 이하 주택 대출한도 5억, DSR 제외, 금리 4%대 등)

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주택수/지역별 LTV 적용 비율

무주택자, 1주택자(처분조건)
- 비규제지역: 70%
- 규제지역: 20~50%

다주택자
- 비규제지역: 60%
- 규제지역: 0% (→ 30%로 늘릴 예정)

현재 규제지역은 강남3구(강남, 서초, 송파), 용산을 제외하고는 모두 해제된 상황입니다. 그러므로 서울 대부분의 지역을 다주택자 역시 60%의 대출을 받을 수 있다는 이야기입니다. 그런데 이제는 강남3구와 용산도 LTV 30%를 허용한다고 합니다.

▼규제지역 해제 관련 포스팅▼

https://be-the-booza.tistory.com/122?category=983528

강남3구, 용산 제외 규제지역 해제, 전매제한 축소, 실거주 의무 폐지 등

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DSR

DSR은 현재 차주별로 40%를 적용하고 있습니다. 이는 한 사람의 연 소득에서 원금+이자가 40%를 넘을 수 없다는 이야기입니다. 차주 기준으로 적용하고 있기 때문에 신용대출이나 주택담보대출, 마이너스 통장 등이 모두 포함되어 계산됩니다. 물론 전세대출, 중도금대출, 소액 신용대출 등 제외되는 대출도 있습니다. 위에서 소개한 무주택자 특례 보금자리론도 DSR에서 제외가 되는 상품 중 하나입니다. 만약 신규 대출을 받고 싶다면 내가 가진 대출이 무엇이 있는지 모두 파악하여 원금과 이자를 계산해 40%를 넘는지 파악해 보아야 하는데 DSR 계산기를 이용하면 쉽게 구할 수 있습니다.

LTV와 DSR을 계산했을 때 더 적은 금액의 액수를 대출받을 수 있게 됩니다. 즉 LTV 70%를 적용한다고 해서 그 70%의 모든 금액을 다 대출받을 수 있는 것이 아니라 나의 소득을 따져서 DSR 40%를 넘지 않는 선에서만 대출이 가능하다는 이야기입니다. 따라서 대출 받는 사람의 연 소득이 결국 중요하게 됩니다. 아무리 생애최초 80% 6억 한도로 대출이 가능하다고 해도 그 6억을 모두 대출 받을 수 있는 사람은 결국 고소득자만 해당됩니다.


▼DSR 계산기▼

https://ezb.co.kr/calculator/finances/dsr

DSR 총부채원리금상환비율 계산 - 부동산계산기